Înainte de semnarea unui contract de vânzare-cumpărare, notarul verifică situația juridică a imobilului pentru a confirma că proprietatea poate fi transmisă legal către cumpărător.
Un extras de carte funciară arată cine este proprietarul înscris, cum este identificat imobilul, ce suprafață are și dacă există ipoteci, sechestre, interdicții, servituți sau alte drepturi care trebuie luate în calcul.
Verificarea nu se rezumă la numele proprietarului. Notarul compară informațiile din cartea funciară cu actul de proprietate și cu celelalte documente prezentate pentru tranzacție. Numărul cadastral, numărul cărții funciare, cota de proprietate, descrierea terenului sau construcției și sarcinile înscrise trebuie analizate înainte ca actul să poată fi autentificat.
Pentru proprietar și cumpărător, este utilă verificarea situației din timp printr-un extras de carte funciară, astfel încât eventualele probleme să fie descoperite înainte de programarea finală la notar. Dacă apar date neactualizate, diferențe de suprafață, coproprietari, ipoteci sau alte înscrieri importante, există timp pentru clarificarea lor.
Pentru autentificarea vânzării există însă o procedură distinctă. Extrasul de autentificare este solicitat direct de notar, nu de proprietar sau cumpărător, și are rolul să protejeze tranzacția pe durata procedurii notariale.
Notarul verifică mai întâi dacă vânzătorul este proprietarul înscris
Una dintre primele verificări privește titularul dreptului de proprietate. Numele persoanei care vinde trebuie să corespundă cu informațiile înscrise în cartea funciară și cu actele pe baza cărora aceasta a dobândit imobilul.
Situația este simplă atunci când există un singur proprietar care deține integral apartamentul, casa sau terenul. Dacă apar mai mulți coproprietari, notarul verifică și cota deținută de fiecare.
De exemplu, într-un extras de carte funciară pot apărea doi proprietari cu câte o cotă de 1/2. Unul dintre ei nu poate fi tratat în documentație ca proprietar exclusiv al întregului imobil. Cotele înscrise au efect direct asupra modului în care poate fi realizată vânzarea.
Notarul urmărește în această etapă mai multe elemente importante:
- cine figurează ca titular al dreptului de proprietate;
- dacă există unul sau mai mulți coproprietari;
- ce cotă de proprietate deține fiecare;
- actul în baza căruia a fost înscris dreptul;
- eventualele modificări sau mențiuni legate de proprietate.
Contează și concordanța dintre acte. Dacă între timp proprietarul și-a schimbat numele sau există diferențe între documentele prezentate și informațiile din cartea funciară, situația trebuie lămurită prin documentele corespunzătoare.
Cartea funciară este împărțită în trei părți principale. Partea A cuprinde informații despre imobil, Partea B privește proprietatea și titularii drepturilor, iar Partea C este importantă pentru sarcini și alte drepturi care afectează proprietatea.
Datele cadastrale trebuie să corespundă imobilului care se vinde
Notarul verifică apoi identificarea exactă a proprietății. Două imobile aflate la aceeași adresă sau în același bloc nu sunt același bun din punct de vedere cadastral, motiv pentru care numărul cadastral și numărul cărții funciare au un rol esențial.
În Partea A a unui extras de carte funciară sunt prezentate datele care individualizează proprietatea. În funcție de tipul imobilului, aici pot apărea suprafața, categoria de folosință, destinația, descrierea construcției și alte informații cadastrale relevante.
Notarul compară aceste informații cu actele prezentate pentru vânzare. În cazul unui apartament, de exemplu, sunt importante identificarea unității individuale, suprafața și cotele aferente din părțile comune și teren, după caz.
La o casă cu teren, situația poate necesita mai multe verificări. Construcția trebuie să fie reflectată corespunzător în evidențele cadastrale, iar datele despre teren trebuie să corespundă documentelor folosite în tranzacție.
Problemele pot apărea atunci când proprietatea s-a schimbat fizic, dar evidențele nu au fost actualizate. O extindere a casei, o construcție nouă, o modificare cadastrală sau o diferență relevantă de suprafață poate necesita actualizarea documentației înainte de vânzare.
Un extras de carte funciară reflectă informațiile existente în evidențele oficiale la momentul emiterii. Extrasul în sine nu modifică și nu corectează aceste date. Dacă există informații greșite sau neactualizate, proprietarul trebuie să urmeze procedura necesară pentru rectificarea sau actualizarea lor.
Ipotecile, sechestrele și interdicțiile sunt verificate cu atenție
Partea C este una dintre zonele importante ale verificării notariale deoarece aici pot apărea sarcinile care afectează imobilul. Existența unei înscrieri nu înseamnă automat că proprietatea nu poate fi vândută, însă notarul trebuie să stabilească efectul acesteia și documentele necesare pentru tranzacție.
Un caz frecvent este ipoteca. Dacă proprietarul a cumpărat locuința prin credit, în cartea funciară poate fi înscris dreptul de ipotecă al băncii și pot exista interdicții asociate finanțării.
Vânzarea unui astfel de imobil poate fi realizată printr-o procedură adaptată situației concrete, inclusiv cu implicarea băncii și cu documentele necesare pentru stingerea sau radierea sarcinilor, după caz.
În extras pot apărea și alte înscrieri relevante:
- sechestre;
- interdicții de înstrăinare sau grevare;
- litigii sau mențiuni referitoare la acestea;
- drepturi de uzufruct;
- servituți;
- drepturi de superficie;
- promisiuni sau alte înscrieri cu efect asupra imobilului.
Un drept de uzufruct, de exemplu, poate însemna că o altă persoană are dreptul de a folosi imobilul în condițiile înscrise. O servitute poate acorda unui proprietar vecin un drept de trecere peste teren.
Tocmai de aceea cumpărătorul ar trebui să verifice un extras de carte funciară înainte de a lua o decizie definitivă. Prețul și aspectul proprietății sunt importante, dar situația juridică poate influența direct condițiile în care imobilul este cumpărat și utilizat.
Extrasul de informare și extrasul pentru autentificare au roluri diferite
Aici apare una dintre cele mai importante diferențe pentru o vânzare imobiliară. Extrasul de carte funciară pentru informare și extrasul de autentificare nu trebuie confundate.
Extrasul pentru informare poate fi solicitat pentru verificarea proprietății înaintea tranzacției. Este util cumpărătorului, vânzătorului, evaluatorului sau oricărei persoane interesate care dorește să vadă situația înscrisă în cartea funciară.
În schimb, extrasul de carte funciară pentru notar folosit efectiv pentru autentificarea contractului este solicitat de notar în cadrul procedurii notariale. Persoanele fizice nu solicită direct extrasul de autentificare.
Diferența are o explicație practică importantă. La eliberarea extrasului pentru autentificare, cartea funciară este indisponibilizată pentru alte înscrieri pe perioada prevăzută de procedură. Astfel, tranzacția aflată în curs beneficiază de protecție față de înscrieri care ar putea modifica situația juridică verificată de notar.
De aceea, un extras obținut anterior de proprietar este foarte util pentru verificare, dar nu înlocuiește extrasul pentru autentificare solicitat de notar.
Este o idee bună să faci verificarea preliminară înainte de ziua semnării. Astfel pot fi identificate din timp probleme precum o ipotecă neradiată, o informație cadastrală neactualizată sau existența unei sarcini despre care cumpărătorul trebuie informat.
Cum poți verifica proprietatea înainte de programarea la notar?
Cumpărătorul sau proprietarul poate solicita online un extras de carte funciară pentru informare înainte ca dosarul să ajungă în etapa finală. Această verificare oferă o imagine actuală asupra informațiilor înscrise în evidențele de cadastru și publicitate imobiliară.
Prin ANCPI.online, documentul poate fi comandat online și primit în format electronic pe e-mail. Platforma facilitează solicitarea documentelor emise de ANCPI și oferă posibilitatea pregătirii documentației fără deplasarea la ghișeu.
ANCPI.online este un serviciu privat și nu este proprietatea Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară și nu are afiliere oficială cu ANCPI.
Documentul electronic trebuie păstrat în forma în care a fost emis, împreună cu semnătura digitală. Un simplu print al PDF-ului nu păstrează caracteristicile tehnice prin care poate fi verificată semnătura electronică a documentului original.
Verificarea preliminară este cu atât mai utilă dacă proprietatea nu a mai făcut recent obiectul unei tranzacții. În cazul unor imobile mai vechi pot exista date care necesită actualizare sau situații cadastrale care trebuie clarificate înaintea vânzării.
Dacă extrasul arată că datele sunt corecte și situația juridică este cea cunoscută de părți, pregătirea tranzacției devine mai simplă. Dacă apar neconcordanțe, acestea pot fi discutate cu notarul și, când este necesar, corectate prin procedura competentă înainte de semnare.
O verificare făcută din timp poate simplifica întreaga vânzare
Un extras de carte funciară îi permite cumpărătorului să știe ce proprietate urmează să achiziționeze din punct de vedere juridic, iar vânzătorului îi oferă posibilitatea să identifice din timp eventualele probleme din evidențe.
Notarul verifică proprietarii și cotele lor, identificarea cadastrală, suprafața și descrierea imobilului, precum și ipotecile, interdicțiile, sechestrele, servituțile și celelalte drepturi înscrise.
Pentru verificările preliminare, documentul poate fi obținut online înainte de programarea tranzacției. În etapa autentificării, notarul solicită el însuși extrasul de autentificare necesar încheierii actului.
Pregătirea din timp face diferența mai ales atunci când există o ipotecă de radiat, o neconcordanță cadastrală sau o situație de coproprietate care necesită documente suplimentare. Cu cât aceste aspecte sunt cunoscute mai devreme, cu atât există mai mult timp pentru rezolvarea lor.
Prin ANCPI.online poate fi solicitat online un extras de carte funciară pentru verificarea situației imobilului, cu livrarea documentului electronic pe e-mail. Astfel, proprietarul sau viitorul cumpărător poate ajunge la etapa notarială cunoscând deja informațiile esențiale despre proprietate și poate pregăti tranzacția pe baza datelor înscrise oficial în cartea funciară.
FAQ: Întrebări frecvente despre extrasul de carte funciară
- Ce verifică notarul în extrasul de carte funciară?
Notarul verifică identitatea proprietarului, cota de proprietate, datele cadastrale ale imobilului, suprafața, descrierea proprietății și sarcinile înscrise. Sunt analizate inclusiv ipotecile, sechestrele, interdicțiile, servituțile și alte drepturi care pot influența vânzarea.
- Cine solicită extrasul de carte funciară pentru autentificare?
Extrasul de carte funciară pentru autentificare este solicitat direct de notarul public care instrumentează tranzacția. Proprietarul sau cumpărătorul poate obține anterior un extras pentru informare pentru a verifica situația juridică a imobilului.
- Se poate vinde un imobil dacă apare o ipotecă în cartea funciară?
Da, în anumite situații vânzarea poate fi realizată și atunci când există o ipotecă. Procedura depinde de situația concretă și poate necesita acordul creditorului, documente suplimentare și îndeplinirea condițiilor pentru radierea ipotecii.
- Ce se întâmplă dacă suprafața din cartea funciară diferă de cea din acte?
Diferențele trebuie analizate înaintea vânzării. În funcție de situație, poate fi necesară actualizarea documentației cadastrale sau rectificarea informațiilor înscrise în cartea funciară.
- Ce înseamnă sarcinile înscrise în cartea funciară?
Sarcinile sunt drepturi, garanții sau măsuri care afectează juridic imobilul. Printre acestea se pot afla ipoteci, sechestre, interdicții, servituți, uzufruct sau alte înscrieri relevante pentru proprietar și cumpărător.
- Poate cumpărătorul să verifice cartea funciară înainte de vânzare?
Da. Cumpărătorul poate verifica un extras de carte funciară pentru informare înaintea tranzacției. Este o metodă utilă pentru a vedea cine figurează ca proprietar și ce sarcini sau drepturi sunt înscrise asupra imobilului.
- Cât timp înainte de vânzare este bine să verifici extrasul de carte funciară?
Verificarea este utilă încă din etapa de pregătire a tranzacției, mai ales înainte de plata unui avans important sau de stabilirea datei finale pentru semnarea contractului. Astfel există timp pentru rezolvarea eventualelor neconcordanțe.
- Extrasul de carte funciară pentru informare este suficient pentru vânzare?
Nu pentru autentificarea contractului. Extrasul pentru informare este util pentru verificări preliminare, în timp ce pentru procedura de autentificare notarul solicită extrasul specific necesar tranzacției. (P)
Sursa imagine: https://www.magnific.com/premium-ai-image/conducting-environmental-assessments-new-devel-generative-ai_351029550.htm
